نمونه رای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی

زمانی که یک خریدار با رویای خانه دار شدن قدم در مسیر معامله ملک می گذارد، انتظار دارد که تمامی مراحل قانونی به درستی و در موعد مقرر به انجام برسد. اما گاهی اوقات، پیچیدگی های اداری و عدم ایفای تعهدات از سوی فروشنده، این رویا را با چالش هایی جدی روبرو می کند؛ چالش هایی مانند عدم اخذ پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی که تنظیم سند رسمی را در هاله ای از ابهام قرار می دهد. این وضعیت، خریدار را ناگزیر از مراجعه به دستگاه قضا و طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی می کند تا حق خود را از مسیر قانونی پیگیری کند. این مسیر، خود داستانی از تلاش برای احقاق حق و مقابله با موانع قانونی است که آشنایی با آن، برای هر فعال حوزه ملک ضروری به نظر می رسد.

درک مفاهیم کلیدی: پایان کار و صورتمجلس تفکیکی

در دنیای پر پیچ و خم معاملات ملکی، برخی واژه ها و مدارک حکم طلا را دارند. پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از آن دسته مدارکی هستند که نبودشان می تواند سنگ بزرگی بر سر راه تنظیم سند رسمی بیندازد و تجربه ای تلخ را برای خریدار رقم بزند. درک این مفاهیم کلیدی برای هر کسی که قصد ورود به معامله ملکی را دارد، حیاتی است. این دو مدرک نه تنها تضمین کننده سلامت قانونی یک ملک هستند، بلکه راه را برای ثبت نهایی مالکیت هموار می سازند و در واقع، مهر پایانی بر پرونده ساخت و ساز و آغازگر دوران مالکیت قطعی یک فرد محسوب می شوند. نادیده گرفتن اهمیت این مدارک می تواند پیامدهای حقوقی و مالی جبران ناپذیری به همراه داشته باشد.

پایان کار چیست؟

پایان کار، در واقع، گواهی سلامتی و تاییدیه رسمی برای یک ساختمان است. این مدرک توسط شهرداری یا سایر مراجع ذی صلاح صادر می شود و نشان می دهد که ساختمان مطابق با نقشه های مصوب، مقررات شهرسازی و ضوابط فنی ساخته شده است و از هر نظر، شرایط لازم برای بهره برداری را داراست. از دیدگاه قانون و تجربه خریداران، پایان کار یعنی ملک از نظر استحکام بنا، رعایت ضوابط ساخت و ساز، ایمنی و کاربری مجاز، مورد تایید نهادهای نظارتی قرار گرفته است و هیچگونه تخلف ساختمانی عمده ای در آن وجود ندارد که مانع از بهره برداری شود. بدون این گواهی، انجام بسیاری از اقدامات قانونی نظیر نصب انشعابات دائمی (آب، برق، گاز و تلفن)، دریافت سند رسمی مالکیت و حتی برخی از نقل و انتقالات ملکی با مشکلات اساسی مواجه خواهد شد. گواهی پایان کار، سند اتمام عملیات ساختمانی و مطابقت آن با پروانه ساخت و مجوزهای صادر شده از سوی مراجع ذی ربط است که به مالک اجازه می دهد ملک خود را به صورت قانونی مورد استفاده قرار دهد.

مرجع صدور و اهمیت قانونی گواهی پایان کار

مرجع اصلی صدور گواهی پایان کار، شهرداری منطقه یا سایر مراجع محلی مربوطه، بسته به نوع و محل قرارگیری ملک است. فرآیند صدور این گواهی پس از اتمام تمامی عملیات ساختمانی، شامل درخواست مالک یا سازنده، بازدید کارشناسان شهرداری و اداره های مربوطه، و تایید نهایی مبنی بر رعایت تمامی استانداردهای لازم و عدم وجود تخلفات ساختمانی صورت می گیرد. اهمیت قانونی آن به حدی است که بدون وجود آن، اداره ثبت اسناد و املاک از صدور سند مالکیت تفکیکی یا انتقال سند رسمی خودداری می کند. این مدرک، اطمینان خاطری برای خریدار است که ملک مورد نظرش از نظر فنی و قانونی فاقد ایراد اساسی است و می تواند مراحل بعدی مالکیت را بدون دغدغه طی کند. عدم وجود پایان کار می تواند به معنی جریمه های سنگین، لزوم تخریب بخشی از بنا، یا حتی ابطال پروانه ساخت باشد که همگی ریسک بزرگی برای خریدار و مانعی جدی برای تنظیم سند رسمی محسوب می شوند.

صورتمجلس تفکیکی چیست؟

صورتمجلس تفکیکی، برگه ای است که داستان تقسیم یک ملک بزرگ به واحدهای کوچک تر و مستقل را روایت می کند. این مدرک توسط اداره ثبت اسناد و املاک و بر اساس نقشه های تایید شده توسط شهرداری (که معمولاً پس از اخذ پایان کار به دست می آید)، تهیه و تنظیم می شود. تصور کنید یک زمین بزرگ یا یک ساختمان چندین طبقه و دارای چندین واحد آپارتمان وجود دارد؛ صورتمجلس تفکیکی با دقت بسیار بالا و بر اساس نقشه های معماری و ثبتی، مشخص می کند که هر واحد آپارتمان یا هر قطعه زمین تفکیک شده، دارای چه متراژی است، کدام قسمت ها مشاع هستند (مانند راهروها، حیاط، پارکینگ، انباری ها، پشت بام و فضاهای مشترک دیگر) و کدام قسمت ها اختصاصی. این مدرک، ستون فقرات سندهای رسمی تفکیکی را تشکیل می دهد و بدون آن، امکان صدور سند مستقل شش دانگ برای هر واحد آپارتمان یا هر قطعه زمین تفکیک شده وجود نخواهد داشت. این سند، تعیین کننده حدود و حقوق هر مالک در یک ملک چند قسمتی است.

کاربرد اصلی صورتمجلس تفکیکی برای املاک مشاعی و آپارتمان ها

کاربرد صورتمجلس تفکیکی عمدتاً در مورد املاک مشاعی، به ویژه ساختمان های آپارتمانی و مجتمع های مسکونی و تجاری، برجسته می شود. هنگامی که چندین نفر به صورت مشاع مالک یک پلاک ثبتی هستند (مثلاً در یک ساختمان که هنوز سند تفکیکی ندارد)، برای اینکه هر کدام بتوانند سند مالکیت شش دانگ و مستقل برای واحد خود دریافت کنند، لازم است ملک به صورت رسمی تفکیک شود. این تفکیک شامل تعیین حدود و ثغور دقیق هر واحد، مشخص کردن سهم هر واحد از مشاعات و تعیین پلاک های فرعی جدید برای هر بخش است که در دفتر املاک ثبت می شود. این فرآیند، نه تنها حقوق مالکانه هر فرد را به صورت شفاف و دقیق مشخص می کند، بلکه از بروز اختلافات و سوءتفاهم های آینده میان مالکین مشاعی نیز جلوگیری به عمل می آورد و شفافیت حقوقی را به معاملات ملکی می آورد. به همین دلیل، خریداران واحدهای آپارتمانی همواره به دنبال ملکی با صورتمجلس تفکیکی هستند تا بتوانند به راحتی سند مالکیت مستقل خود را دریافت کنند.

تفاوت های اساسی و ارتباط این دو مدرک با یکدیگر

پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، گرچه هر دو برای تکمیل فرآیند تنظیم سند رسمی ضروری هستند، اما در ماهیت و نقش خود تفاوت های اساسی دارند. پایان کار، تاییدیه ای از سوی شهرداری یا مرجع مربوطه بر سلامت و مطابقت بنا با ضوابط ساخت و ساز است. این گواهی، محصول فرآیند مهندسی، نظارت بر ساخت و رعایت استانداردهای فنی و شهرسازی است. به عبارت دیگر، پایان کار به جنبه های فیزیکی و ساختاری ملک می پردازد. در مقابل، صورتمجلس تفکیکی، سندی از سوی اداره ثبت اسناد و املاک است که تقسیمات و حدود مالکیت واحدهای یک ملک مشاع را تعیین و سهم هر واحد از مساحت کل و مشاعات را مشخص می کند. این مدرک، نتیجه فرآیند ثبتی و حقوقی است که به جنبه های مالکیت و سند می پردازد.

با این حال، این دو مدرک ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر دارند و به نوعی مکمل یکدیگر محسوب می شوند. اداره ثبت، معمولاً بدون ارائه گواهی پایان کار، اقدام به صدور صورتمجلس تفکیکی نمی کند. به عبارت دیگر، ابتدا باید سلامت فیزیکی و قانونی بنا از سوی شهرداری تایید شود (پایان کار)، سپس بر اساس این تاییدیه و نقشه های مصوب، اداره ثبت اقدام به تفکیک واحدها و صدور صورتمجلس تفکیکی می نماید. این توالی، تضمین کننده این است که اسناد مالکیت صادر شده، هم از نظر قانونی و هم از نظر فیزیکی، بدون ایراد باشند و هر واحد، دارای یک هویت حقوقی و ثبتی مشخص گردد. خریدار ملک در نهایت به هر دو مدرک برای تکمیل فرآیند انتقال سند و دریافت سند مالکیت شش دانگ نیازمند است و غیاب هر یک، می تواند منجر به توقف فرآیند انتقال مالکیت و بروز مشکلات حقوقی عدیده شود. تجربه نشان داده است که این دو مدرک، در کنار هم، مسیر امن و شفافی را برای معاملات ملکی فراهم می آورند.

مبنای حقوقی و شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی

زمانی که فروشنده یا سازنده به تعهد خود مبنی بر اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی عمل نمی کند، خریدار یا متعهدله ناگزیر از روی آوردن به راهکارهای قانونی می شود. اینجاست که دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی مطرح می گردد. این دعوا بر مبنای اصول و قوانین حقوقی مشخصی بنا شده و شرایط خاصی برای طرح آن وجود دارد که هر خواهان باید از آن ها آگاه باشد تا بتواند با موفقیت پرونده خود را پیش ببرد. درک این مبانی، گامی اساسی در مسیر پیروزی در چنین دعاوی است و به خواهان این اطمینان را می دهد که بر اساس حقوق قانونی خود قدم برمی دارد.

ریشه حقوقی دعوا: تعهد قراردادی و مواد قانونی

ریشه اصلی این دعوا در تعهد قراردادی فروشنده یا سازنده نهفته است. در اکثر قراردادهای بیع یا پیش فروش ملک، فروشنده صراحتاً یا به صورت ضمنی، متعهد می شود که مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی، از جمله پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را تهیه و ارائه کند. این تعهد، یک تعهد قراردادی است که بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی (اصل آزادی قراردادها و لازم الاجرا بودن قراردادهای خصوصی) و مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی (لزوم وفا به عهد و شروط ضمن عقد) ایجاد می شود. این مواد قانونی، بیانگر این اصل مهم هستند که قراردادها برای طرفین لازم الاجرا بوده و باید به مفاد آن ها عمل شود. در صورت تخلف فروشنده از این تعهد، خریدار می تواند با استناد به این مواد، او را ملزم به ایفای تعهداتش نماید. علاوه بر این، ماده ۲۲۱ قانون مدنی نیز صراحتاً بیان می دارد که اگر کسی تعهد به امری کند، متعهدله می تواند اجبار متعهد را به ایفای تعهد بخواهد. این ماده، اساس حقوقی برای اجبار متعهد به انجام تعهداتش از طریق دادگاه است. همچنین، قوانین خاص مانند قانون ثبت اسناد و املاک و قانون تملک آپارتمان ها نیز به صورت مستقیم و غیرمستقیم، اهمیت این مدارک را برای تثبیت مالکیت و امکان بهره برداری قانونی از ملک تاکید می کنند و مبنای حقوقی این دعوا را استحکام می بخشند.

طرفین دعوا

خواهان کیست؟

در این نوع دعاوی، معمولاً خواهان کسی است که ملک را خریداری کرده و یا به عنوان متعهدله، انتظار ایفای تعهد از سوی فروشنده را دارد. به عبارت دیگر، کسی که ذی نفع در اخذ این مدارک است تا بتواند سند رسمی ملک خود را دریافت و مالکیت خود را تثبیت کند. این شخص می تواند خریدار اولیه، پیش خریدار یا حتی در موارد خاص، اشخاص ثالثی باشند که به نحوی حقوقی در پی تنظیم سند رسمی هستند و حقوقشان به عدم انجام این تعهدات گره خورده است. خواهان کسی است که رنج عدم امکان تنظیم سند را بر دوش می کشد و حالا به دنبال احقاق حق خود در محکمه است.

خوانده کیست؟

خوانده دعوا معمولاً فروشنده اصلی، سازنده ملک، یا فردی است که طبق قرارداد، تعهد به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را بر عهده داشته و از این تعهد تخلف کرده است. در شرایطی که ملک به صورت مشاعی بوده و هنوز تفکیک نشده است، ممکن است بحث هایی در مورد لزوم طرف دعوا قرار دادن تمامی مالکین مشاعی مطرح شود که در رویه قضایی با تفسیرهای متفاوتی همراه است. خوانده در واقع فرد یا نهادی است که بار حقوقی و مسئولیت عدم ایفای تعهدات قانونی و قراردادی بر عهده او قرار دارد و باید در برابر خواهان پاسخگو باشد.

چه کسانی را باید طرف دعوا قرار داد؟ تحلیل نقش مالکین مشاعی

این پرسش یکی از چالش برانگیزترین مسائل در دعاوی الزام به تفکیک، به ویژه در مورد املاک با مالکین متعدد و مشاعی است. رویه قضایی در ابتدا تمایل داشت که الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را منوط به طرف دعوا قرار دادن تمامی مالکین مشاعی بداند، با این استدلال که تفکیک یک عمل حقوقی مشترک است و بدون رضایت یا حکم علیه همه مالکین، امکان پذیر نیست و نمی توان حقوق دیگران را نادیده گرفت. اما با گذر زمان و تحولات رویه های قضایی، این دیدگاه دستخوش تغییر شد. بسیاری از شعب دادگاه ها و دیوان عالی کشور بر این باورند که برای صرف الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نیازی به طرف دعوا قرار دادن تمامی مالکین مشاعی در مرحله بدوی نیست؛ زیرا این امر در واقع ایفای تعهد فروشنده ای است که خود بخشی از مالکین مشاعی بوده و در نهایت دادگاه می تواند به قائم مقامی او، سایر مالکین را در صورت لزوم به امضای تقسیم نامه ملزم کند. این تغییر رویه، مسیر را برای خریداران هموارتر ساخته و از پیچیدگی ها و اطاله دادرسی کاسته است. با این حال، مشاوره با وکیل متخصص برای تشخیص دقیق طرفین دعوا در هر پرونده ای، همواره توصیه می شود، زیرا هر پرونده ممکن است شرایط خاص خود را داشته باشد و این یک تجربه ارزشمند در راهیابی به نتیجه مطلوب است.

صلاحیت مرجع رسیدگی کننده

دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، یک دعوای حقوقی و مالی محسوب می شود. از آنجایی که موضوع آن مربوط به اموال غیرمنقول (ملک) است، طبق قانون، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت عام دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی خریدار باید دادخواست خود را به دادگاه شهر یا منطقه ای ارائه دهد که ملک مورد نظر در آنجا واقع شده است و در واقع دادگاه واقع در حوزه قضایی محل ملک، مرجع صالح خواهد بود. این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا تقدیم دادخواست به مرجع اشتباه می تواند منجر به اطاله دادرسی و صدور قرار عدم صلاحیت گردد که خود فرآیند دادرسی را طولانی تر و پرهزینه تر می سازد. بنابراین، تعیین دادگاه صالح، اولین گام و یکی از مهمترین مراحل در شروع یک دعوای حقوقی است که باید با دقت فراوان انجام شود.

نمونه رای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی (بررسی یک دادنامه تحلیلی)

یکی از بهترین روش ها برای درک عمیق تر هر دعوای حقوقی، بررسی نمونه های واقعی آراء قضایی است. این نمونه ها، مانند یک نقشه راه، پیچیدگی ها و جزئیات دادرسی را آشکار می کنند. در این بخش، به تحلیل یک دادنامه مرتبط با دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی می پردازیم. این تحلیل به ما کمک می کند تا با چالش ها، استدلالات قضایی و نحوه رسیدگی دادگاه ها در عمل آشنا شویم و بینش دقیق تری نسبت به این نوع دعاوی به دست آوریم. این نمونه رای، خود تجربه ای است از فراز و نشیب های دادرسی که می تواند راهنمای عملی برای بسیاری از خریداران، فروشندگان و حتی وکلای جوان باشد و تصویری روشن از نحوه برخورد قوه قضاییه با این گونه اختلافات را به نمایش می گذارد.

خلاصه وضعیت پرونده

در پرونده ای که مورد بررسی قرار می گیرد، خواهان ها (خانم ها الف. ک. و ل. ک.) دادخواستی به طرفیت خوانده (آقای م. ق.) با وکالت ف. م.ن. تقدیم کرده اند. خواسته اصلی آن ها، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به انجام تشریفات مقدماتی انتقال سند از قبیل اخذ پایان کار و سند تفکیکی و مجوزهای لازم جهت انتقال سند و سپس تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در پلاک ثبتی مشخص در حوزه ثبتی ۱۱ تهران بوده است. علاوه بر این، خواهان ها مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد در خصوص تنظیم سند رسمی از تاریخ ۱۳۹۲/۸/۲۰ لغایت صدور حکم و اجراییه به میزان روزانه ۵۰۰ هزار ریال را نیز درخواست کرده بودند. خوانده در این پرونده وکیل داشته و در دفاعیات خود، دلایلی را برای عدم پذیرش خواسته خواهان ها مطرح کرده است. این پرونده، تصویری گویا از چالش هایی است که خریداران در مواجهه با عدم ایفای تعهدات فروشنده تجربه می کنند.

رای دادگاه بدوی و دلایل آن

دادگاه بدوی، شعبه ۱۲۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران، پس از بررسی مستندات و اظهارات طرفین، در نهایت اقدام به صدور رای کرده است. این رای، دیدگاه اولیه سیستم قضایی را نسبت به این پرونده منعکس می کند.

تحلیل استدلالات دادگاه بدوی

دادگاه بدوی در بخشی از استدلالات خود، به قرارداد مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۱۵ بین طرفین اشاره می کند که طبق آن، خواهان ها یک دستگاه آپارتمان به مساحت ۸۰ متر مربع را از خوانده خریداری کرده اند و قرار بوده مبلغ ۳۰۰ میلیون ریال از ثمن در زمان تنظیم سند رسمی (تاریخ ۱۳۹۲/۸/۲۰) به فروشنده پرداخت شود. با استعلام از اداره ثبت، مشخص شده است که خوانده (فروشنده) تنها مالک نیم دانگ مشاعی از پلاک ثبتی مورد نظر است و این ملک دارای شرکای مشاعی دیگری نیز هست.

نکات کلیدی استدلال دادگاه بدوی که منجر به صدور رای شد:

• لزوم اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی: دادگاه تاکید کرده است که برای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی آپارتمان، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی ضروری است.
• امضای تقسیم نامه توسط همه شرکا: دادگاه بدوی دریافت صورتمجلس تفکیکی را منوط به امضای تقسیم نامه از طرف تمامی شرکای مشاعی ملک دانسته است. این موضوع به این معناست که اگر حکم به الزام خوانده صادر شود، به دلیل عدم حضور سایر مالکین، امکان اجرای حکم وجود نخواهد داشت و حکم صادر شده عملاً بی اثر خواهد بود.
• ضرورت طرف دعوا قرار دادن تمامی مالکین مشاعی: بر این اساس، دادگاه بدوی نتیجه گرفته است که خواهان ها باید دعوای خود را در خصوص الزام به تنظیم سند و انجام تعهدات انتقال سند، به طرفیت تمامی مالکین مشاعی ملک اقامه می کردند تا در خصوص امضای تقسیم نامه به قائم مقامی از فروشنده، الزام آن ها را درخواست می نمودند.
• تعهد مشروط خواهان ها: در خصوص مطالبه خسارت تاخیر، دادگاه بدوی تعهد فروشنده به انتقال سند را مشروط به انجام تعهد از طرف خواهان ها (یعنی پرداخت تتمه ثمن) دانسته است. از آنجایی که در گواهی عدم حضور صادر شده از دفتر اسناد رسمی، اشاره ای به آمادگی خریداران برای پرداخت تتمه ثمن نشده بود، دادگاه این بخش از دعوا را نیز وارد ندانسته است، زیرا خواهان ها نتوانسته اند آمادگی خود را برای ایفای تعهد ثابت کنند.

بررسی نتیجه رای بدوی

با توجه به استدلالات فوق، دادگاه بدوی به استناد مواد ۲ و ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی، اولا در بخش الزام خوانده به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی، قرار عدم استماع دعوی صادر کرده است. این به معنای آن است که دادگاه به ماهیت دعوا ورود نکرده و به دلیل عدم رعایت شرایط شکلی (نقص در طرفین دعوا)، رسیدگی را متوقف کرده است. ثانیا، در خصوص مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد، قرار رد دعوی صادر شده است، چرا که خواهان ها نتوانسته اند آمادگی خود را برای پرداخت تتمه ثمن اثبات کنند. این قرارها در واقع، پرونده را در مرحله بدوی متوقف کرده و نیاز به تجدیدنظرخواهی را برای خواهان ها ضروری ساخته است.

رای دادگاه تجدیدنظر و دلایل آن

خواهان ها (خانم ها ل. و الف. ک.) از رای صادره از دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی کرده اند و پرونده به شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارجاع شده است. این مرحله، فرصتی برای بررسی مجدد ابعاد حقوقی و شکلی پرونده فراهم می آورد.

تحلیل استدلالات دادگاه تجدیدنظر

دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی مجدد پرونده و استدلالات طرفین، به نتیجه ای متفاوت و البته امیدوارکننده تر از دادگاه بدوی رسیده است.

نکات کلیدی استدلال دادگاه تجدیدنظر:

• آمادگی خواهان ها برای پرداخت تتمه ثمن: تجدیدنظرخواهان ها مدعی شده اند که در روز انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و یک فقره چک در خصوص تتمه ثمن نیز ارائه کرده اند که تجدیدنظرخوانده حاضر نگردیده و نهایتاً منجر به صدور گواهی عدم حضور گردیده است. این ادعا در دادگاه تجدیدنظر مورد توجه و پذیرش قرار گرفته است که نقطه عطفی در پرونده محسوب می شود.
• تفسیر متفاوت از لزوم حضور مالکین مشاعی: نکته بسیار مهم و محوری در رای دادگاه تجدیدنظر، این است که تنظیم سند رسمی مستلزم انجام مقدمات آن از جمله اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی است و این امر لزوماً منوط به دخالت دادن سایر مالکین مشاعی نیست. این استدلال، دیدگاهی متفاوت و پیشرو از دادگاه بدوی را نشان می دهد که معتقد بود باید تمامی مالکین مشاعی طرف دعوا قرار می گرفتند. دادگاه تجدیدنظر بر این باور است که تعهد فروشنده به اخذ این مدارک، یک تعهد مستقل است که باید توسط او ایفا شود و در صورت عدم همکاری سایر شرکا، حکم دادگاه می تواند به قائم مقامی فروشنده اعمال شود یا در مرحله اجرای حکم راهکارهای دیگری پیش بینی شود. این رویکرد، راه را برای رسیدگی ماهوی به دعوا باز می کند.

بررسی نتیجه رای تجدیدنظر

با توجه به دلایل فوق، دادگاه تجدیدنظر استان تهران به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی (که به دادگاه تجدیدنظر اجازه نقض رای بدوی و ارسال پرونده برای رسیدگی مجدد را می دهد)، ضمن نقض قرارهای صادر شده از دادگاه بدوی (هم قرار عدم استماع و هم قرار رد دعوا)، پرونده را جهت ادامه رسیدگی به دادگاه بدوی عودت داده است. این به معنای آن است که دادگاه تجدیدنظر، نقایص شکلی و استدلالات دادگاه بدوی را نپذیرفته و دستور به رسیدگی ماهوی مجدد به پرونده را صادر کرده است. این رای قطعی بوده و مسیر را برای رسیدگی به اصل خواسته خواهان ها باز کرده است و امید را برای احقاق حق به دل خریداران بازگردانده است.

یکی از نکات کلیدی در دعاوی الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، نحوه برخورد دادگاه ها با مسئله لزوم طرف دعوا قرار دادن تمامی مالکین مشاعی است که رویه قضایی در آن، در طول زمان دستخوش تغییر و تحول شده است و این دادنامه نمونه بارز این تغییر رویکرد است.

تحلیل و نقد رای از منظر حقوقی

بررسی این دادنامه، نکات حقوقی مهمی را آشکار می سازد و به ما می آموزد که چگونه باید به دعاوی ملکی نگاه کرد. از یک سو، رای دادگاه بدوی به لزوم دقت در رعایت شرایط شکلی دعوا و احراز آمادگی خواهان برای ایفای تعهداتش تاکید دارد. این رویکرد، یک محافظه کاری قضایی را نشان می دهد که می خواهد از صدور حکمی که قابلیت اجرا ندارد، پرهیز کند. اما از سوی دیگر، رای دادگاه تجدیدنظر، دیدگاهی پویاتر و واقع بینانه تر را به نمایش می گذارد و به دنبال تسهیل دسترسی به عدالت است.

نقاط قوت و ضعف آراء صادره:

• ضعف رای بدوی: می توان گفت که رای بدوی با تاکید بیش از حد بر لزوم طرف دعوا قرار دادن تمامی مالکین مشاعی در مرحله بدوی و پیش از ورود به ماهیت، ممکن است در برخی موارد، راه را بر احقاق حق خریداران ببندد و آن ها را درگیر یک فرآیند پیچیده کند. همچنین، عدم احراز آمادگی خواهان صرفاً بر مبنای گواهی عدم حضور، می تواند محل بحث باشد، چرا که دلایل دیگری نیز برای اثبات آمادگی وجود دارد که باید به آن ها توجه شود.
• قوت رای تجدیدنظر: رای دادگاه تجدیدنظر با نقض رای بدوی، نشان می دهد که برای الزام به مقدمات تنظیم سند، نیازی به جمع کردن همه مالکین مشاعی در ابتدای دعوا نیست. این رویکرد، ضمن حفظ حقوق خواهان، فرآیند دادرسی را نیز منطقی تر و کاربردی تر می سازد. به عبارت دیگر، دادگاه تجدیدنظر با این رای، به سمت تسهیل دسترسی به عدالت و جلوگیری از اطاله دادرسی گام برداشته است. این رای، می تواند نشان دهنده رویه جدید و منعطف تر دادگاه ها در مواجهه با این گونه دعاوی باشد که به جای تمرکز بر موانع شکلی، به ماهیت حق خریدار توجه می کند.

پیامدهای حقوقی و عملی این رای:

این نمونه رای به خریداران این امید را می دهد که حتی اگر در ابتدا نتوانستند تمامی مالکین مشاعی را طرف دعوا قرار دهند، دعوای آن ها لزوماً رد نخواهد شد و دادگاه های تجدیدنظر ممکن است با نگاهی بازتر به موضوع بنگرند. برای فروشندگان نیز این پیام را دارد که نمی توانند با بهانه عدم همکاری سایر شرکا، از زیر بار تعهد خود به اخذ پایان کار و تفکیک شانه خالی کنند و باید به تعهدات خود پایبند باشند. این رای، گام مهمی در جهت حمایت از حقوق مصرف کننده و شفافیت در معاملات ملکی است.

تبیین رویه های متفاوت قضایی:

این دادنامه به خوبی نشان می دهد که حتی در یک سیستم قضایی، ممکن است رویه های متفاوتی در شعب مختلف وجود داشته باشد و تفسیر قانون همیشه یکسان نیست. این تفاوت در برداشت از قانون، اهمیت تحلیل دقیق هر پرونده و لزوم مشاوره با وکیلی را برجسته می کند که با آخرین تحولات رویه قضایی و رویکردهای مختلف دادگاه ها آشنا باشد. یک وکیل کارآزموده، می تواند با درک این تفاوت ها، بهترین مسیر را برای موکل خود انتخاب کند.

مدارک و مستندات ضروری برای طرح و اثبات دعوا

طرح هر دعوای حقوقی، نیازمند ارائه مدارک و مستنداتی است که ادعای خواهان را اثبات کند و به دادگاه کمک کند تا تصویری کامل و روشن از ماجرا داشته باشد. در دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی نیز این قاعده جاری است. جمع آوری و ارائه دقیق این مدارک، شانس موفقیت در پرونده را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد و به دادگاه کمک می کند تا با دیدی روشن تر و مبتنی بر شواهد، تصمیم گیری کند. یک خواهان باتجربه و آگاه، از همان ابتدا به فکر تهیه این مدارک خواهد بود و می داند که هر برگ سند، می تواند نقشی کلیدی در سرنوشت پرونده ایفا کند.

لیست مدارک حیاتی:

1. قرارداد بیع یا پیش فروش (مبایعه نامه): این مهم ترین مدرک و سنگ بنای دعواست که تعهدات فروشنده و توافقات طرفین را به وضوح نشان می دهد. تمامی شروط مربوط به اخذ پایان کار، تفکیک، زمان تنظیم سند رسمی، و جریمه های تاخیر باید به دقت در آن ذکر شده باشد. این سند، اثبات کننده رابطه حقوقی میان طرفین است.
2. مدارک شناسایی خواهان و خوانده: کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه طرفین دعوا برای احراز هویت و مشخص شدن صلاحیت اشخاص حقیقی یا حقوقی برای طرح یا دفاع از دعوا ضروری است.
3. گواهی عدم حضور دفتر اسناد رسمی (در صورت لزوم): اگر فروشنده در موعد مقرر برای تنظیم سند حاضر نشده باشد، این گواهی اثبات می کند که خریدار به تعهدات خود عمل کرده و در دفترخانه حاضر بوده است. این مدرک برای مطالبه خسارت تاخیر نیز حیاتی است. در این گواهی باید صراحتاً به آمادگی خریدار برای پرداخت ثمن یا تتمه آن اشاره شود تا مبنای محکمی برای ادعای خواهان باشد.
4. استعلام ثبتی ملک: این استعلام، وضعیت فعلی ثبتی ملک، مالکیت ها، محدودیت ها، بدهی های احتمالی و وضعیت مشاعی یا مفروز بودن آن را مشخص می کند. این مدرک به دادگاه کمک می کند تا شرکای مشاعی را شناسایی کرده و تصمیم بگیرد که آیا نیاز به طرف دعوا قرار دادن همه آن ها هست یا خیر.
5. نامه ها و مکاتبات قبلی با شهرداری یا اداره ثبت (در صورت وجود): هرگونه نامه نگاری رسمی یا غیررسمی با مراجع ذی صلاح یا حتی با فروشنده که حاکی از پیگیری خواهان برای اخذ مدارک یا تخلف خوانده از تعهداتش باشد، می تواند به عنوان مدرک اثباتی ارائه شود و به روشن شدن ابعاد پرونده کمک کند.
6. وکالت نامه وکیل (در صورت استفاده از وکیل): اگر خواهان از طریق وکیل اقدام می کند، وکالت نامه رسمی لازم است تا مشروعیت اقدامات وکیل در پرونده تایید شود.
7. سایر دلایل و مدارک: هرگونه دلیل دیگری که بتواند تعهدات فروشنده یا تخلف او را اثبات کند، مانند فیش های واریزی، پیامک ها، شهادت شهود، تصاویر یا هر سند دیگری که ارتباطی با موضوع دعوا دارد و می تواند به تایید ادعای خواهان کمک کند.

نکته مهم: برای ارائه به دادگاه، تمامی مدارک باید به صورت کپی برابر اصل تهیه شوند. جمع آوری کامل و مرتب این مستندات، نه تنها روند رسیدگی را تسریع می بخشد، بلکه به قاضی در اتخاذ تصمیمی عادلانه و مستند کمک شایانی می کند و مسیر دشوار دادرسی را برای خواهان هموارتر می سازد.

مراحل اجرایی و قضایی دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی

تصمیم به طرح دعوا، تنها گام اول است. پس از آن، خواهان وارد یک فرآیند حقوقی مرحله به مرحله می شود که هر گام آن، اهمیت و جزئیات خاص خود را دارد. آشنایی با این مراحل، به خریدار کمک می کند تا با آرامش و آگاهی بیشتری مسیر را طی کند و از سردرگمی احتمالی جلوگیری شود. این فرآیند، از لحظه تنظیم دادخواست آغاز و تا اجرای کامل حکم قطعی ادامه پیدا می کند و هر مرحله، نیازمند دقت و پیگیری مستمر است.

نحوه تنظیم دادخواست و تقدیم آن

اولین گام عملی و یکی از حساس ترین مراحل، تنظیم دادخواست است. دادخواست باید به صورت دقیق و با رعایت فرمت های قانونی و شکلی تهیه شود. در آن، خواسته به وضوح (الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی) ذکر شده، دلایل و مستندات ضمیمه شود و بهای خواسته نیز مشخص گردد. برای تنظیم دقیق دادخواست، مشورت با یک وکیل متخصص ملکی بسیار حیاتی است، چرا که نگارش نادرست دادخواست می تواند منجر به اطاله دادرسی یا حتی صدور قرار رد دعوا به دلیل نقص شکلی شود. پس از تنظیم، دادخواست به همراه پیوست ها از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه صالح (دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک) تقدیم می گردد. ثبت دادخواست در این دفاتر، آغاز رسمی پرونده در سیستم قضایی است.

مراحل رسیدگی در دادگاه بدوی

پس از تقدیم دادخواست، پرونده وارد مرحله رسیدگی در دادگاه بدوی می شود:

1. ارجاع به شعبه: پس از ثبت دادخواست، پرونده به صورت سیستمی به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود.
2. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ: دادگاه وقت رسیدگی تعیین کرده و اخطاریه حضور برای طرفین صادر و از طریق سامانه ثنا به آن ها ابلاغ می شود. طرفین مکلف به حضور در موعد مقرر هستند.
3. جلسه رسیدگی: در جلسه رسیدگی، قاضی به اظهارات طرفین گوش می دهد و آن ها فرصت دارند تا دفاعیات خود را مطرح کرده و مدارک و مستندات جدید را ارائه دهند. ممکن است دادگاه برای تکمیل تحقیقات، نیاز به استعلام از شهرداری (برای وضعیت پایان کار)، اداره ثبت (برای وضعیت تفکیک و مالکیت) یا ارجاع امر به کارشناسی (برای تعیین ارزش ملک، بررسی نقشه ها و …) داشته باشد. کارشناس مربوطه، اطلاعات فنی و تخصصی لازم را در اختیار دادگاه قرار می دهد.
4. صدور رای: پس از تکمیل تحقیقات و دفاعیات، دادگاه اقدام به صدور رای (حکم یا قرار) می کند. همانطور که در نمونه رای قبلی دیدیم، ممکن است رای به عدم استماع یا رد دعوا باشد یا به ماهیت دعوا ورود کرده و حکم به الزام صادر شود. این رای، پایان مرحله بدوی است.

مراحل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی

اگر هر یک از طرفین از رای صادره در دادگاه بدوی رضایت نداشته باشند و آن را ناعادلانه یا نادرست بدانند، حق تجدیدنظرخواهی در دادگاه های تجدیدنظر استان را دارند. مهلت تجدیدنظرخواهی معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای است. پس از آن، پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارسال و مجدداً مورد بررسی قرار می گیرد. دادگاه تجدیدنظر می تواند رای بدوی را تایید، نقض یا اصلاح کند. رای دادگاه تجدیدنظر در بسیاری از موارد قطعی است و امکان اعتراض دیگری وجود ندارد، اما در برخی دعاوی خاص و با ارزش های بالا، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور نیز وجود دارد. فرجام خواهی تنها به بررسی رعایت تشریفات قانونی و قواعد شکلی می پردازد و به ماهیت دعوا ورود نمی کند. این مراحل، فرصتی برای بازنگری در آراء و اطمینان از صحت و عدالت دادرسی است.

اجرای حکم قطعی (چگونگی اجرای حکم در صورت صدور رای مثبت)

اگر دادگاه رای قطعی مبنی بر الزام فروشنده به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی صادر کند، این تازه آغاز یک مرحله مهم دیگر است: اجرای حکم. خواهان باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه ارائه دهد. پس از صدور اجراییه و ابلاغ به خوانده، او مکلف است ظرف مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) نسبت به اجرای حکم اقدام کند.

اگر خوانده از اجرای حکم امتناع ورزد، اجرای احکام دادگستری وارد عمل می شود:

• برای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی: اگر اجرای حکم مستلزم انجام کاری باشد که خوانده از آن خودداری می کند (مانند مراجعه به شهرداری یا اداره ثبت)، دادگاه می تواند به قائم مقامی خوانده، شخص ثالثی (مثلاً کارشناس رسمی دادگستری) را مامور انجام آن کار کند و هزینه های مربوطه را از خوانده دریافت نماید. همچنین، اگر نیاز به امضای سند یا تقسیم نامه باشد و خوانده حاضر نشود، نماینده دادگاه (قاضی اجرای احکام) می تواند به قائم مقامی او امضا کند.
• برای تنظیم سند رسمی: پس از آماده شدن پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و انجام سایر مقدمات، دادگاه خوانده را برای حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند دعوت می کند. در صورت عدم حضور خوانده در موعد مقرر، نماینده دادگاه می تواند به جای خوانده، سند را امضا و ملک را رسماً به نام خریدار منتقل کند.

این فرآیند اجرایی، تضمین کننده این است که حق خواهان حتی در صورت مقاومت و عدم همکاری خوانده، به طور کامل محقق شود و او سرانجام به سند مالکیت خود دست یابد. این امر، نشان دهنده قدرت اجرایی قانون و دادگستری در حمایت از حقوق افراد است.

نکات مهم و توصیه های حقوقی (برای خریداران و فروشندگان)

در دنیای پر تب و تاب معاملات ملکی، پیشگیری همیشه بهتر از درمان است. آگاهی از نکات حقوقی و رعایت آن ها، می تواند از بروز اختلافات جدی جلوگیری کند و طرفین را از گرفتاری در پیچ و خم های دادگاه برهاند. این بخش، حاصل تجربه و دانش حقوقی است که برای هر دو سوی معامله، خریدار و فروشنده، رهنمودهای ارزشمندی را ارائه می دهد و به آن ها کمک می کند تا با دیدی بازتر و آگاهانه تر وارد این مسیر شوند و از پیامدهای ناخواسته دوری کنند.

برای خریداران:

1. لزوم مطالعه دقیق قرارداد و درج تمامی تعهدات فروشنده: پیش از امضای هر قراردادی، متن آن را با دقت بخوانید و از درک کامل تمامی مفاد آن اطمینان حاصل کنید. اطمینان حاصل کنید که تمامی تعهدات فروشنده، به ویژه در خصوص اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، زمان دقیق تنظیم سند رسمی و همچنین جریمه های تاخیر در صورت عدم ایفای تعهدات، به وضوح و بدون ابهام در قرارداد ذکر شده باشد. تعیین دقیق زمان بندی ها و وجه التزام برای تاخیر، می تواند پشتوانه محکمی برای شما در صورت بروز اختلاف باشد.
2. اهمیت اخذ گواهی عدم حضور و اثبات آمادگی برای انجام تعهدات خود: اگر موعد تنظیم سند فرا رسید و فروشنده حاضر نشد یا به هر دلیلی از انجام تعهدات خود سر باز زد، حتماً با حضور در دفتر اسناد رسمی منتخب و همراه داشتن مدارک لازم و آمادگی کامل برای پرداخت ثمن یا تتمه آن، گواهی عدم حضور دریافت کنید. این گواهی یک مدرک بسیار مهم برای اثبات ایفای تعهدات شما و مطالبه خسارات احتمالی است. ذکر صریح آمادگی برای پرداخت ثمن در این گواهی، بسیار کلیدی است.
3. استعلام دقیق وضعیت ثبتی ملک قبل از معامله: هرگز بدون استعلام از اداره ثبت، اقدام به خرید ملک نکنید. وضعیت ثبتی ملک، مالکیت ها، وجود هرگونه رهن، بازداشت، وثیقه یا محدودیت های دیگر را قبل از معامله به دقت بررسی کنید. این کار می تواند شما را از بسیاری مشکلات آینده نجات دهد و اطمینان خاطر لازم را برای یک معامله امن فراهم آورد.
4. مشاوره با وکیل متخصص پیش از هرگونه اقدام: قبل از امضای قرارداد یا هرگونه اقدام حقوقی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل می تواند تمامی جوانب حقوقی معامله را بررسی کرده، قرارداد را از نظر حقوقی ارزیابی کند و از حقوق شما در برابر مشکلات احتمالی صیانت کند. این مشاوره، سرمایه گذاری برای جلوگیری از ضررهای بزرگتر است.

برای فروشندگان:

1. لزوم ایفای کامل تعهدات قراردادی در موعد مقرر: به عنوان فروشنده، باید به تمامی تعهدات قراردادی خود، از جمله اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند، در موعد مقرر و بدون تاخیر عمل کنید. عدم ایفای تعهدات می تواند منجر به طرح دعوا از سوی خریدار و پرداخت خسارات سنگین و وجه التزام های پیش بینی شده در قرارداد شود که ممکن است برای شما بسیار پرهزینه باشد.
2. آشنایی با مسئولیت های حقوقی خود در قبال خریدار: مسئولیت شما تنها به دریافت پول و تحویل ملک ختم نمی شود. شما در قبال خریدار مسئولیت قانونی دارید که ملک را با تمامی مدارک لازم و بدون هرگونه مشکل حقوقی تحویل دهید. آشنایی با این مسئولیت ها، از بروز سوءتفاهم ها و دعاوی جلوگیری می کند و به شما کمک می کند تا معامله ای شفاف و بی دردسر داشته باشید.
3. نحوه صحیح دفاع در صورت طرح دعوا: اگر دعوایی علیه شما مطرح شد، هرگز آن را نادیده نگیرید. حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کرده و دفاعیات خود را به صورت مستدل و مستند مطرح کنید. عدم حضور یا دفاع نادرست و بی اطلاعی از جزئیات حقوقی می تواند به ضرر شما تمام شود و منجر به صدور حکم علیه شما گردد.

موضوع خسارت تأخیر و نحوه مطالبه آن

موضوع خسارت تأخیر، یکی از بخش های مهم در این گونه دعاوی است که می تواند هزینه های زیادی را به یکی از طرفین تحمیل کند. اگر در قرارداد بیع یا پیش فروش، مبلغی به عنوان وجه التزام یا خسارت تأخیر در انجام تعهدات (مانند عدم اخذ پایان کار، تاخیر در تفکیک یا تأخیر در تنظیم سند رسمی) تعیین شده باشد، خریدار می تواند در صورت تخلف فروشنده، آن را مطالبه کند. برای مطالبه این خسارت، اثبات تخلف فروشنده و آمادگی خود خریدار برای انجام تعهداتش (مثلاً پرداخت ثمن یا تتمه آن) ضروری است. همانطور که در نمونه رای دیدیم، عدم اثبات آمادگی خریدار می تواند منجر به رد دعوای خسارت شود. بنابراین، خریداران باید از طریق گواهی عدم حضور دفترخانه و یا سایر اسناد، آمادگی خود را به نحو مستدل نشان دهند. همچنین میزان خسارت معمولاً با شاخص بانک مرکزی یا بر اساس توافق طرفین محاسبه می شود.

چه خریدار باشید و چه فروشنده، شفافیت در قراردادها و ایفای به موقع تعهدات، کلید اصلی جلوگیری از اختلافات و حفظ آرامش در معاملات ملکی است. یک معامله موفق، بر پایه اعتماد و رعایت دقیق قانون بنا شده است.

نتیجه گیری

دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، یکی از رایج ترین و در عین حال پیچیده ترین دعاوی در حوزه املاک است که هر سال پرونده های زیادی را در محاکم قضایی به خود اختصاص می دهد. همانطور که در بررسی نمونه رای مشاهده شد، این دعوا دارای ظرافت های حقوقی خاصی است که می تواند مسیر پرونده را به کلی تغییر دهد و سرنوشت مالکیت افراد را دگرگون سازد. از اهمیت حیاتی مدارکی چون پایان کار و صورتمجلس تفکیکی برای تکمیل فرآیند تنظیم سند رسمی گرفته تا مبانی حقوقی، طرفین دعوا و رویه های قضایی متفاوت، همگی نشان دهنده ابعاد گسترده این دعوا هستند و ضرورت آگاهی عمیق از آن ها را نمایان می سازند.

تجربه نشان داده است که موفقیت در این پرونده ها به عوامل متعددی بستگی دارد: از دقت در تنظیم قرارداد و درج تمامی تعهدات به صورت شفاف و روشن گرفته تا جمع آوری کامل مستندات و آشنایی با آخرین تحولات رویه قضایی. اما در این میان، نقش وکیل متخصص ملکی بیش از هر چیز دیگری برجسته می شود. یک وکیل مجرب می تواند با دانش و تجربه خود، خواهان را در تمامی مراحل دادرسی، از تنظیم صحیح دادخواست و ارائه مستندات تا دفاع موثر در جلسات دادگاه و پیگیری اجرای حکم، یاری رساند. او همچون راهنمایی است که مسیر پر پیچ و خم قانون را برای موکل خود هموار می سازد و از سردرگمی ها و خطاهای احتمالی جلوگیری می کند.

در نهایت، اهمیت پیشگیری از اختلافات از طریق قراردادهای شفاف و ایفای به موقع تعهدات توسط هر دو طرف، همواره باید مورد تاکید قرار گیرد. اما در صورت بروز اختلاف، دسترسی به یک راهنمای جامع و تکیه بر مشاوره حقوقی تخصصی، می تواند چراغ راهی برای احقاق حق و رسیدن به مقصود باشد. این مقاله کوشید تا با نگاهی تحلیلی به نمونه رای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، بینشی عمیق تر برای هر فردی که با این چالش ها روبروست، فراهم آورد و او را در مسیر پر فراز و نشیب حقوقی یاری دهد.